Эффективное управление активами в сфере недвижимости предполагает постоянное поддержание зданий и сооружений в надлежащем техническом состоянии. Один из способов обеспечить безопасность и надежность эксплуатации — это проведение регулярных проверок, таких как визуальное обследование зданий и сооружений. Цель данной методики заключается в раннем обнаружении любых отклонений и дефектов, предотвращении аварийных ситуаций и минимизации издержек на последующий капитальный ремонт.

Настоящий материал посвящен особенностям проведения визуального обследования зданий и сооружений, а также правилам и нормам, установленным соответствующими нормативными актами Российской Федерации. Помимо теоретических основ, в документе представлены практические рекомендации и примеры, позволяющие руководителям предприятий и техническим службам организовать эффективное визуальное обследование.

Часть I. Общая характеристика визуального обследования

1.1 Определение визуального обследования

Визуальное обследование — это систематизированный осмотр специалистами конструкций и инженерных систем зданий и сооружений, выполняемый отдельно или в составе комплексного обследования. Его задача — получить предварительную оценку технического состояния объекта и выяснить потребность в дальнейшем глубоком исследовании.

Данный вид осмотра предусматривает визуальное наблюдение и регистрацию дефектов, деформаций и повреждений, вызванных воздействием природных факторов, ненадлежащей эксплуатацией или ошибками при строительстве.

1.2 Законодательные и нормативные акты

Основой для проведения визуального обследования являются нормативные документы Российской Федерации, в первую очередь:

• ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Данные документы устанавливают стандарты и порядок проведения обследования, а также формируют перечень обязанностей и полномочий специалистов, осуществляющих проверку.

1.3 Цели и задачи визуального обследования

Основная цель визуального обследования — ранняя идентификация дефектов и выработка рекомендаций по их устранению, предотвращая нежелательные последствия и повышая безопасность эксплуатации объекта.

Среди задач визуального обследования выделяются:

• выявление видимых повреждений и дефектов конструкций;
• фиксация следов износа и воздействия агрессивных сред;
• предварительная оценка технического состояния объекта;
• разработка направлений дальнейших действий по сохранению и укреплению конструкций.

1.4 Категории объектов, подлежащих обследованию

Объектами визуального обследования могут выступать:

• жилые и общественные здания;
• производственные комплексы и складские помещения;
• административные здания и сооружения;
• транспортные и дорожные объекты;
• гидротехнические и энергетические установки.

Регулярное проведение визуального обследования перечисленных объектов помогает поддерживать их нормальное функционирование и продлевать срок службы.

Часть II. Порядок проведения визуального обследования

2.1 Подготовительный этап

Подготовка к визуальному обследованию включает следующие шаги:

1. Сбор и анализ проектной и исполнительной документации.
2. Определение целей и задач обследования.
3. Составление графика проведения работ.
4. Согласование сроков и объемов работ с заказчиком.

Перед началом обследования производится инструктаж специалистов, привлекаемых к работам, по соблюдению техники безопасности и охране труда.

2.2 Ход проведения обследования

Действия специалистов при выполнении визуального обследования выполняются последовательно:

1. Внешний осмотр объекта и прилегающих территорий.
2. Внутренний осмотр помещений и конструкций.
3. Фото- и видеофиксация выявленных дефектов.
4. Простейшие измерения (геометрические отклонения, глубина трещин и т.д.).
5. Внесение результатов осмотра в специальный журнал.

На завершающем этапе составляется промежуточный акт осмотра, фиксирующий результаты первой стадии обследования.

2.3 Документирование результатов

Итоговый отчет о результатах визуального обследования должен включать следующую структуру:

1. Титульный лист с названием объекта и реквизитами заказчика.
2. Вводная часть, определяющая цель и основание проведения обследования.
3. Исследовательская часть, содержащая фотоснимки, схемы и описания дефектов.
4. Выводы и рекомендации по дальнейшей эксплуатации объекта.
5. Приложения, содержащие дополнительную информацию (графики, схемы, протоколы испытаний).

2.4 Анализ распространенных дефектов

В ходе визуального обследования специалисты сталкиваются с различными признаками износа и нарушениями норм эксплуатации, такими как:

• трещины в стенах и перекрытиях;
• деформация фундаментов и столбчатых опор;
• коррозия металлических элементов;
• нарушение гидроизоляции и герметичности соединений;
• усадка грунта и наклон здания.

Каждый случай фиксируется в акте обследования и принимается решение о мерах профилактики и восстановления.

Часть III. Практические примеры и рекомендации

3.1 Случаи применения визуального обследования

Пример 1. Производство и склады

На одном из промышленных предприятий зафиксировали вертикальные трещины в стене склада. Проведенный визуальный осмотр подтвердил наличие существенных деформаций, связанных с просадкой почвы. Были назначены повторные обследования, позволившие своевременно укрепить фундамент и предотвратить возможную аварию.

Пример 2. Автотранспортные стоянки

На подземной автомобильной стоянке периодически появлялись влажные пятна на потолке. Визуальное обследование выявило некачественный монтаж гидроизоляции, что привело к развитию плесени и гниению бетона. Замена гидроизоляционного слоя позволила устранить проблему и повысить безопасность эксплуатации парковки.

Пример 3. Учреждения здравоохранения

В поликлинике обнаружили мокрые стены в палатах. Визуальное обследование вскрыло протекание трубопроводов, повлекшее разрушение штукатурки и возникновение плесени. Ремонт сантехники и укрепление изоляции помогли нормализовать микроклимат и создать комфортные условия пребывания пациентов.

Пример 4. Многоэтажные жилые дома

После сильных осадков жильцы высотного дома пожаловались на влажность потолков верхних этажей. Визуальное обследование показало скопление дождевой воды на крыше и нарушение водоотведения. Установка дополнительной ливневой канализации устранила проблему и предотвратила порчу межэтажных перекрытий.

Пример 5. Древние здания культурного наследия

При обследовании старинного деревянного храма выявили значительный биологический износ нижних венцов стен. Визуально зафиксировано проникновение грибов-паразитов и насекомых-вредителей. Осуществлены мероприятия по обработке антисептическими растворами и замене поражённых элементов, что продлило жизнь памятнику истории и культуры.

3.2 Алгоритм эффективного проведения визуального обследования

Для достижения максимального эффекта от визуального обследования рекомендуется придерживаться следующего алгоритма:

1. Изучить существующую проектную и исполнительную документацию.
2. Произвести внешний осмотр здания и территории вокруг него.
3. Детализировать внутренний осмотр помещений и конструкций.
4. Зарегистрировать выявленные дефекты посредством фотофиксации и записи в журнале.
5. Подготовить отчёт и передать его заказчику.

Заключение

Визуальное обследование зданий и сооружений — эффективный механизм раннего предупреждения дефектов и предотвращения аварийных ситуаций. Проведение таких обследований позволяет вовремя заметить и устранить возникающие угрозы, тем самым увеличивая продолжительность жизненного цикла зданий и сооружений, сокращая расходы на ремонты и поддерживая безопасность эксплуатации.

Руководители организаций и управляющие компании обязаны уделять должное внимание регулярному мониторингу технического состояния объектов недвижимости, поручая данную работу квалифицированным специалистам, обладающим необходимым уровнем опыта и компетенций.