Федерация судебных экспертов предоставляет научные рекомендации по диагностике физического износа зданий и сооружений, ставя целью комплексное изучение факторов, влияющих на техническое состояние объекта, и разработку эффективных мер по поддержанию его пригодности к эксплуатации. В настоящем научном труде представлен структурированный подход к процессу определения степени физического износа и предлагаются практические рекомендации для специалистов и управленческих кадров.

Введение

Физический износ здания — явление постепенного ухудшения качественных характеристик строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации, обусловленное влиянием природных и антропогенных факторов. Высокий уровень износа угрожает устойчивой эксплуатации объекта, вызывая необходимость в его реконструкции или сносе. Современные методы обследования позволяют своевременно выявлять и устранять физические дефекты, что положительно сказывается на сроках эксплуатации и финансовой привлекательности объекта недвижимости.

Федерация судебных экспертов руководствуется принципами объективности, научной обоснованности и практической значимости проводимых исследований. Предлагаемый труд направлен на содействие ответственным должностным лицам и владельцам недвижимости в эффективном управлении активами и обеспечении сохранности зданий и сооружений.

Часть I. Основные понятия и законодательная основа

1.1. Понятие физического износа

Физический износ — это снижение потребительских свойств объекта недвижимости, вызванное механическими, химическими и биологическими нагрузками. Главные индикаторы износа — появление трещин, провисание полов, нарушение гидроизоляции, потеря теплоизолирующих свойств, коррозия металла и другие явления, угрожающие устойчивости конструкции.

Федерация рекомендует соблюдать действующие российские нормативы, регулирующие процесс оценки физического износа:

• ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Часть II. Методология определения физического износа

2.1. Диагностика и классификация дефектов

Диагностика физического износа проводится поэтапно, начиная с визуального осмотра, включающего фиксацию дефектов и оценку состояния строительных конструкций. Затем осуществляются инструментальные измерения, направленные на количественную оценку параметров износа.

Классификация дефектов и состояний физического износа включает четыре основных группы:

1. Незначительный износ (до 10%) — минимальный риск, объект пригоден к эксплуатации.
2. Умеренный износ (10-30%) — требуются профилактические мероприятия, возможны ограничения эксплуатации.
3. Средний износ (30-60%) — необходим капитальный ремонт, ограниченно пригодно к эксплуатации.
4. Критический износ (более 60%) — опасность разрушения, запрещён к эксплуатации, требуется немедленная реконструкция или ликвидация.

2.2. Технология проведения обследования

Технология оценки физического износа включает три последовательных этапа:

1. Сбор исходных данных. Изучение архивных чертежей, технической документации, протоколов предыдущих обследований.
2. Визуальный осмотр. Непосредственно визуальное обследование здания, фиксация видимых дефектов и повреждений.
3. Инструментальное обследование. Проведение контрольных измерений, лабораторных анализов материалов и конструкций.

2.3. Оценка последствий износа

Высокая степень физического износа влечет за собой значительные материальные потери, так как затраты на восстановление объекта становятся неоправданно большими. Так, средний уровень износа вызывает удорожание ремонтных работ примерно на 30%, а критический износ увеличивает стоимость ремонта до 70% и более.

Федерация судебных экспертов настаивает на регулярном мониторинге состояния зданий и сооружений, чтобы исключить наступление критических уровней износа и обеспечить безопасность пользователей и сохранность имущества.

Часть III. Практические примеры определения физического износа

3.1. Анализ конкретных случаев износа

Рассмотрим характерные примеры физического износа зданий и сооружений:

Пример 1. Производственный корпус промышленного предприятия

Корпус производственного здания начал проявлять признаки износа спустя 20 лет эксплуатации. Причиной стали механические нагрузки и агрессивная среда. Результаты визуального обследования показали умеренно повышенный износ (около 25%), что потребовало модернизации системы вентиляции и антикоррозийной обработки металлоконструкций.

Пример 2. Магазин розничной торговли

Магазин находился в эксплуатации более 30 лет. Наблюдалось накопление влаги и начало разрушаться покрытие фасада. Согласно заключению экспертизы, уровень износа достиг среднего (около 40%). Для возобновления нормальной эксплуатации потребовались замена кровельного покрытия и утепление фасада.

Пример 3. Больничный корпус медицинского учреждения

Медицинское учреждение функционировало 40 лет, отмечалась повышенная влажность и появление плесени. Проанализировав физический износ, эксперты оценили его как умеренный (около 35%). Проведен ремонт отопительной системы и установлены новые двери для уменьшения теплопотерь.

Пример 4. Общежитие учебного заведения

Общежитие использовалось почти полвека, начались процессы эрозии кирпича и появилась угроза появления трещин. После проведения экспертизы было признано неудовлетворительное состояние (около 55%), потребовавшее замены стяжки и усиления несущих конструкций.

Пример 5. Дом отдыха санаторного типа

Дом отдыха эксплуатировался более 60 лет, конструкция пришла в негодность, началось разрушение деревянной опалубки. Экспериментально подтверждено критическое состояние объекта (более 65%), требующее полного обновления или демонтажа.

Заключение

Научный труд Федерации судебных экспертов раскрывает суть определения физического износа зданий и сооружений, формируя системный подход к диагностике состояния объектов недвижимости. Правильно организованное обследование позволяет своевременно выявить дефекты и предпринять соответствующие меры, уменьшая вероятность аварийных ситуаций и снижая финансовые риски.

Рекомендуется внедрять практику регулярного мониторинга физического состояния зданий и сооружений, следуя стандартам и методикам, утвержденным Государственной службой стандартизации и федеральным законодательством.

Федерация судебных экспертов приглашает к сотрудничеству руководителей учреждений и предприятий, заинтересованных в качественном и профессиональном обслуживании зданий и сооружений. Мы открыты для консультаций и оказания помощи в решении задач, связанных с сохранением материальных ценностей и безопасным функционированием объектов недвижимости.