Федерация судебных экспертов публикует данный научный труд, посвящённый актуальной тематике — физической амортизации зданий и сооружений. Настоящая работа нацелена на специалистов, занятых строительством, проектированием и эксплуатацией объектов недвижимости, а также исследователей, учёных и студентов высших учебных заведений, чья сфера интересов лежит в области технического состояния и продолжительности службы зданий.

Материал подготовлен в соответствии с отечественными и международными нормативами, содержит рекомендации по проведению экспертизы физического износа и практическое приложение к различным объектам недвижимости.

Введение

Любое здание подвержено физическим изменениям в процессе эксплуатации, которые называют физическим износом. Износ проявляется в виде потери изначальных функциональных и прочностных характеристик строительных конструкций, ухудшении тепло-, звукоизоляционных свойств, появлении дефектов и повреждений. Высокая степень износа может привести к недопустимому риску для жизни и здоровья людей, затруднить использование объекта и существенно снизить его рыночную стоимость.

Одним из главных инструментов, позволяющих регулировать степень износа и управлять состоянием здания, является экспертиза физического износа. Её целью является выявление текущего состояния здания, прогнозирование оставшегося ресурса и разработка рекомендаций по содержанию и восстановлению объекта.

Федерация судебных экспертов проводит исследование физического износа в строгом соответствии с действующими федеральными законами и строительными нормативами Российской Федерации.

Часть I. Основные понятия и классификации

1.1 Понятие физического износа

Физический износ — это потеря полезных свойств объекта недвижимости, происходящая вследствие естественных процессов эксплуатации, влияния окружающей среды и непрофессионального обслуживания. Признаками физического износа являются:

• Появление трещин, сколов, деформаций;
• Ухудшение прочностных характеристик конструкций;
• Потеря первоначальных эксплуатационных качеств;
• Рост риска аварийных ситуаций.

1.2 Типы физического износа

Износ классифицируется по нескольким признакам:

• Естественный износ — неизбежные изменения, связанные с возрастом здания.
• Экстремальный износ — связанный с экстремальными условиями эксплуатации или природными катаклизмами.
• Технологически обусловленный износ — следствием неэффективных конструкторских решений или ошибок при строительстве.

1.3 Законодательная база

Нормативная база федерального уровня регулирует порядок проведения экспертизы физического износа зданий:

• Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
• ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
• СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Часть II. Методология определения физического износа

2.1 Основные методы оценки физического износа

Существуют различные способы оценки физического износа, наиболее распространёнными из которых являются:

• Визуальный осмотр, при котором фиксируются внешние признаки износа.
• Инструментальное обследование, включающее использование приборов для определения состояния конструкций.
• Лабораторные исследования образцов материалов и компонентов здания.

2.2 Этапы проведения экспертизы

Экспертиза физического износа здания включает следующие этапы:

1. Формулировка задачи и сбор исходных данных.
2. Визуальное обследование и инвентаризация дефектов.
3. Детальное инструментальное обследование.
4. Интерпретация результатов и формулирование выводов.
5. Подготовка экспертного заключения.

2.3 Показатели физического износа

Критерии оценки физического износа определяются в зависимости от назначения здания и местных условий эксплуатации. Основные показатели включают:

• Коэффициент износа (Kизн) — соотношение реального состояния здания к нормативному.
• Индекс годности (Iгот) — обратная величина Kизн, отражающая степень пригодности объекта к эксплуатации.
• Скорость износа (Vизн) — скорость накопления дефектов и потерь эксплуатационных свойств.

Часть III. Практические примеры определения физического износа

3.1 Классический пример — жилой многоквартирный дом

В жилом доме после 40 лет эксплуатации выявлены дефекты в элементах фасада, подвале и несущих конструкциях. Экспертиза показала коэффициент износа Kизн = 0,65, что соответствует среднему уровню износа. Рекомендуется проведение капремонта и регулярное техническое обслуживание.

3.2 Объект социальной сферы — школа

В школьном здании обнаружены нарушения изоляции окон и высокие теплопотери. Экспертиза дала индекс годности Iгот = 0,7, что означает удовлетворительное состояние, требующее локального ремонта и улучшений.

3.3 Производственный объект — заводской цех

Производственный цех показал высокую степень износа из-за агрессивной производственной среды и длительного периода эксплуатации. Показатель Vизн оказался выше средних значений, что требует незамедлительного проведения капремонта или замены здания.

3.4 Объект туристической инфраструктуры — гостиница

Эксплуатация гостиницы в прибрежной зоне привела к появлению солей и корродированию материалов. Экспертиза выявила среднюю степень износа (Kизн = 0,55), рекомендована профилактика и регулярное сервисное обслуживание.

3.5 Чрезвычайная ситуация — объект после землетрясения

После чрезвычайной ситуации — землетрясения экспертами зафиксировано резкое падение индекса годности (Iгот ≈ 0,3), что требует срочного вывода объекта из эксплуатации и проведения капитального ремонта.

Заключение

Представленный научный труд даёт глубокое понимание механизма физического износа зданий и объясняет важность регулярного мониторинга состояния конструкций. Надеемся, что данная работа станет хорошим пособием для специалистов, занимающихся эксплуатацией и обслуживанием объектов недвижимости, и послужит эффективным инструментом для принятия взвешенных решений по управлению активами.

Федерация судебных экспертов открыта для продуктивного научного сотрудничества и постоянно совершенствует свои методологические рекомендации.